Locazione turistica e residenza del proprietario, devo cambiarla?

Locazione turistica e residenza del proprietario: scopri se è obbligatorio cambiare residenza per affittare un appartamento ai turisti. Regole aggiornate e consigli utili.

Affittare un appartamento come locazione turistica in Italia è sempre più diffuso. Tuttavia, molti proprietari si pongono una domanda cruciale: è necessario cambiare residenza per avviare una locazione turistica?

Questo dubbio è più che legittimo, specialmente considerando che la normativa nazionale non fornisce una risposta univoca. In questo articolo, analizziamo la situazione attuale e rispondiamo con chiarezza, dati e esempi pratici.

Posso affittare casa ai turisti dove ho la residenza?

Locazione turistica e residenza del proprietario

A oggi, non esiste una legge nazionale che imponga il cambio di residenza per chi fa locazione turistica. La normativa è decentralizzata, cioè gestita principalmente a livello regionale e comunale. Questo significa che ciò che vale a Roma potrebbe non valere a Firenze o Palermo.

Quando devo cambiare residenza per affittare casa ai turisti?

Locazione turistica e residenza del proprietario a Firenze

Alcuni regolamenti locali impongono che la residenza non sia nello stesso immobile adibito a locazione turistica. Ad esempio:

• A Firenze, la residenza nell’immobile limita la possibilità di registrare l’alloggio come locazione turistica non imprenditoriale.
• A Bologna, la locazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico è incompatibile con la residenza.
• A Milano, è permesso mantenere la residenza, ma solo entro determinati limiti di durata e tipo di attività.

Come verificare se devo cambiare residenza per avviare una locazione turistica?

Verificare la possibilità di locazione turistica e residenza del proprietario

Ogni comune può adottare regolamenti specifici per la locazione turistica. Per avere informazioni aggiornate e attendibili è consigliato:

• Visitare il sito ufficiale del Comune: spesso la sezione “Tributi”, “SUAP” o “Regolamenti” contiene le normative locali (come questo documento pdf, specifico per Bologna).
• Consultare il portale della Regione di appartenenza, che potrebbe includere regolamenti validi a livello territoriale.
• Contattare direttamente gli uffici comunali, in particolare il SUAP o l’Ufficio Urbanistica.

Contattare l’ufficio tributi o SUAP

Il SUAP è l’ente responsabile delle attività produttive, incluso il turismo. Può fornire informazioni su:

• Obblighi di comunicazione per l’attività turistica.
• Vincoli sulla residenza nel caso dell’immobile locato.
• Autorizzazioni necessarie, in base alla destinazione d’uso dell’immobile.

Chi può aprire una locazione turistica

Qualsiasi proprietario o detentore legittimo di un immobile può intraprendere questo tipo di attività. Tuttavia, l’uso residenziale dell’immobile e l’eventuale presenza del proprietario durante i periodi di affitto possono influire sulle autorizzazioni necessarie.

Norme generali e limiti di competenza dei comuni

Anche se a livello nazionale non è necessario cambiare residenza per affittare una casa ai turisti, i vari comuni hanno il potere di:

• Stabilire regole per la residenza nei casi di affitti brevi.
• Concedere o negare agevolazioni fiscali in base alla residenza del proprietario.
• Controllare l’attività turistica tramite il SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive).

Attività imprenditoriale o non imprenditoriale

Se l’attività è continuativa, gestita con servizi aggiuntivi (es. colazione, cambio biancheria, pulizia giornaliera), come nelle case vacanze, allora si considera attività ricettiva imprenditoriale e può richiedere:

• Cambio di destinazione d’uso dell’immobile.
• Cancellazione della residenza nell’appartamento.

Se invece si affitta occasionalmente senza servizi, è meno probabile che sia richiesto il cambio di residenza.

Correlato: Locazione Turistica non imprenditoriale o Casa Vacanze?

Implicazioni fiscali della residenza nell’immobile affittato

Tasse su locazioni occasionali

In caso di locazioni brevi e occasionali, i redditi percepiti possono essere dichiarati:

• Come redditi da fabbricati, soggetti a tassazione ordinaria o cedolare secca.
• Con minori obblighi dichiarativi, se sotto certi limiti.

Letture correlate: Obbligo contratto d’affitto con postilla cedolare secca | Come si dichiarano i redditi di Airbnb?

Quando NON è necessario cambiare residenza

Locazioni occasionali senza servizi aggiuntivi

Se nel comune o regione in cui vuoi affittare casa ai turisti non c’è nessuna restrizione a riguardo, solitamente a livello di normativa nazionale, non è richiesto alcun cambio di residenza, se:

• L’affitto è saltuario (affitti brevi) e non imprenditoriale.
• Non vengono offerti servizi alberghieri.
• L’immobile viene utilizzato anche come abitazione principale dal proprietario, fuori dai periodi di locazione.

Uso parziale dell’immobile

In alcune situazioni, il proprietario continua a risiedere nell’immobile e affitta solo una parte dell’appartamento. In tal caso:

• Non è necessario spostare la residenza.
• È importante dichiarare in modo corretto i redditi e specificare che si tratta di coabitazione temporanea con ospiti a pagamento.

Posso avere la residenza e fare locazione turistica?

Riepilogo verifica possibilità di residenza e locazione turistica

Sì, è possibile avere la residenza nell’immobile e affittarlo, purché:

• L’attività sia non continuativa e senza servizi aggiuntivi.
• Non venga superata la soglia oltre la quale si considera attività imprenditoriale.
• Il regolamento comunale lo consenta esplicitamente.

Soluzioni ibride e accettate dalla legge

Esistono strategie alternative, come:

• Limitare il numero di notti affittate all’anno.
• Affittare solo durante le vacanze personali (es. quando si è assenti).
• Dare in gestione a terzi, che non utilizzano l’immobile come residenza.

Errori comuni da evitare nella locazione turistica

Ignorare i regolamenti comunali

Uno degli errori più frequenti è non verificare le norme locali, pensando che la legge nazionale basti. Questo può portare a:

• Multe e sanzioni amministrative.
• Revoca dell’autorizzazione.
• Impossibilità di continuare l’attività.

Non dichiarare correttamente i redditi

Anche in assenza di obbligo di cambiare residenza, tutti i redditi da locazione turistica devono essere dichiarati. L’Agenzia delle Entrate effettua controlli incrociati tra portali (es. Airbnb) e dichiarazioni fiscali.

Alternative al cambio di residenza

Intestare l’immobile a terzi

Una strategia utile per evitare problemi con la residenza è intestare l’immobile a un familiare che non vi risiede, oppure:

• Creare una società immobiliare che gestisca l’affitto.
• Utilizzare mandato con rappresentanza per far gestire tutto a un professionista. (Verifica questa possibilità con un’agenzia immobiliare / property manager).

Usufrutto o comodato gratuito

Altra soluzione è il comodato d’uso gratuito:

• Il proprietario mantiene la proprietà.
• L’usufruttuario o comodatario gestisce la locazione e può avere o meno la residenza.

Domande frequenti su residenza e locazione turistica

RIEPILOGO

1. Devo sempre cambiare residenza per affittare ai turisti?

No, non è obbligatorio a livello nazionale. Tuttavia, alcuni Comuni possono imporre restrizioni o richiedere specifiche dichiarazioni. È fondamentale consultare il regolamento comunale o contattare l’ufficio SUAP (Sportello Unico per le Attività Produttive) del tuo Comune per verificare eventuali obblighi locali.

2. Posso affittare la mia prima casa come locazione turistica?

Sì, è possibile. Tuttavia, alcune normative locali potrebbero prevedere limiti, come il numero massimo di giorni all’anno per l’affitto o requisiti specifici per l’immobile. È consigliabile verificare le disposizioni del tuo Comune per assicurarti di rispettare tutte le normative vigenti.

3. Il Comune può multarmi se ho la residenza nell’immobile affittato?

Sì, se il regolamento comunale vieta espressamente l’affitto turistico per immobili in cui è stabilita la residenza o se richiede una dichiarazione specifica che non è stata presentata. Le sanzioni possono variare in base alle normative locali. È pertanto essenziale informarsi presso il proprio Comune per evitare eventuali multe.

4. Airbnb richiede informazioni sulla residenza?

Airbnb richiede agli host di fornire informazioni fiscali, inclusi i dati relativi alla residenza, per adempiere agli obblighi di rendicontazione imposti dalla normativa europea DAC7. Questi dati possono essere condivisi con le autorità fiscali competenti. Inoltre, durante la verifica dell’identità, potrebbero essere richiesti documenti che attestino la residenza.

5. Quanto costa cambiare residenza?

Il cambio di residenza è generalmente gratuito e può essere effettuato presso l’ufficio anagrafe del Comune o online tramite l’Anagrafe Nazionale della Popolazione Residente (ANPR). Tuttavia, potrebbero esserci costi indiretti, come:

• Aggiornamento della patente di guida e del libretto di circolazione.
• Spese per l’ottenimento di certificati o documenti autenticati.
• Costi per l’aggiornamento di contratti di fornitura energetica o servizi postali.

Per evitare problemi legali e fiscali, affidati a un commercialista e consulta il tuo Comune.

🔗 Per approfondimenti puoi consultare il portale nazionale.

Categoria correlata: affitti brevi come iniziare

Affittare casa ai turisti in Italia libro

19,97€ Il prezzo originale era: 19,97 €.15,97€Il prezzo attuale è: 15,97 €.

Se ti stai chiedendo “voglio affittare la mia casa, crearmi una rendita ma come faccio a capire da dove cominciare?” Il mio manuale pratico è quello che fa per te. Un manuale che NON offre consigli astratti ma una vera e propria guida, che ti indica punto per punto come procedere e soprattutto dove reperire le…

Leggi l'estratto su Amazon